| Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla grupy kontynentalnych systemów prawnych. Rzecz jasna ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach niekiedy bardzo się różni. Instytucja ksiąg wieczystych pozwala bezwzględnie ocenić, do kogo należy dana nieruchomość lub, jakie przysługują do niej prawa danemu podmiotowi. Aktualnie sposób prowadzenia ksiąg wieczystych w Polsce określa ustawa z 1982 roku. Z instytucji ksiąg wieczystych korzystają obligatoryjnie wszystkie podmioty, które posiadają na własność nieruchomość. Biura nieruchomości wynajmując również opierają swoją działalność na podstawie stanów ksiąg wieczystych. Wyobraźmy sobie, jak wielki chaos panowałby wokół spraw związanych z nieruchomościami, gdyby nie prawne uregulowanie całego systemu zarządu nieruchomościami. W Polsce w latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły biura notarialne, jednak doświadczenia z tego okresu udowodniły, że tylko sądy potrafią należycie prowadzić ten rejestr. Od 1991 roku rejestr ksiąg wieczystych prowadzą ponownie wydziały sądów rejonowych. Rejestry ksiąg wieczystych są prowadzone dla konkretnych nieruchomości a nie dla właścicieli, co oznacza, że jeden właściciel może być wymieniony w nieokreślonej liczbie ksiąg wieczystych. Zdarzają się takie sytuacje, kiedy w kilku księgach wieczystych wpisane jest to samo prawo własności. Jedynym sposobem wyjaśnienia takiej sytuacji jest wejście na drogę na sądową w celu ustalenia rzeczywistego stanu prawnego.
Najważniejsze zasady ksiąg wieczystych:
- jawność formalna
- domniemanie zgodności ze stanem prawnym
- pierwszeństwo praw wpisanych
- zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zasada jawności formalnej oznacza, że dowolna osoba może zapoznać się z treścią konkretnej księgi wieczystej, w obecności pracownika sądu. Zasada ta w praktyce oznacza, że żaden podmiot nie może zasłaniać się przed sądem argumentem, jakoby nie miał możliwości poznania stanu prawnego danej nieruchomości. Zasada ta nie obowiązuje, jeśli chodzi o akta księgi. Do akt księgi mają dostęp tylko podmioty, które wykażą, że mają w tym interes prawny oraz notariusz.
Zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym przyjmuje, że to, co zostało zapisane w księdze jest zgodne z rzeczywistością, usunięcie niezgodności stanu prawnego ze stanem rzeczywistym można usunąć tylko w drodze cywilnego procesu sądowego.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przyjmuje w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego podmiotu, który nabył prawo własności lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej.
Pierwszeństwo praw wpisanych. Ta zasada dotyczy pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi przed takimi samymi prawami nie wpisanymi do ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste składają się z czterech działów:
- w pierwszym dziale zawarte są informacje dotyczące oznaczeń nieruchomości oraz spisu praw związanych z własnością.
- dział drugi wskazuje właściciela lub właścicieli nieruchomości. Określa również osobę, której przysługuje użytkowanie wieczyste nieruchomości
- dział trzeci zawiera ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia ciążące na nieruchomości oraz prawa osobiste.
- dział czwarty wymienia hipoteki ciążące na danej nieruchomości, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, czasu spłaty, pierwszeństwa i wszystkich innych cech mogących dotyczyć materii hipoteki. Pewne zmiany w zakresie wpisów do ksiąg dotyczą ograniczonych praw rzeczowych.
|